Huurovereenkomst bedrijfsruimte: 290 of 230a, termijnen en opzeggen

Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte is vaak het langste en duurste contract van een organisatie. En het contract waarbij een gemiste datum het meest kost: wie de opzegtermijn van een winkelpand mist, zit vaak vijf jaar langer vast. Daarbij hangt veel af van één vraag die niet altijd duidelijk is: is het 290-bedrijfsruimte of 230a-bedrijfsruimte?

Hieronder het verschil, de termijnen, hoe je goed opzegt en wat je na ondertekening bewaakt.

290- of 230a-bedrijfsruimte?

De wet kent twee soorten bedrijfsruimte, met heel verschillende regels.

290-bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) is een gebouwde onroerende zaak die volgens de huurovereenkomst bestemd is voor:

• een kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst of ambachtsbedrijf, mits er een voor het publiek toegankelijk lokaal is voor rechtstreekse levering van goederen of diensten;
• een hotelbedrijf;
• een kampeerbedrijf.

230a-bedrijfsruimte is alle andere gebouwde ruimte die geen woonruimte en geen 290-bedrijfsruimte is. Denk aan kantoren, bedrijfshallen, opslag en praktijkruimte zonder publiek toegankelijk lokaal.

Wat telt, is wat partijen als bestemming hebben afgesproken, in samenhang met het feitelijke gebruik. Een kantoor dat "winkelruimte" heet, wordt daar niet vanzelf 290-ruimte van, en andersom. Bij twijfel, zoals een showroom of een kantoor met een balie, laat je dit beoordelen voordat je tekent.

Termijnen bij 290-bedrijfsruimte: 5 + 5 jaar

• De huurovereenkomst geldt voor vijf jaar, of langer als dat is afgesproken (artikel 7:292 lid 1 BW).
• Na vijf jaar wordt ze van rechtswege met vijf jaar verlengd (artikel 7:292 lid 2 BW). Bij een eerste termijn tussen vijf en tien jaar is de tweede termijn zoveel korter dat het totaal tien jaar is.
• Opzeggen kan tegen het einde van de eerste en de tweede termijn (artikel 7:293 lid 1 BW).
• Is na tien jaar niet opgezegd, dan loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door, tenzij uit het contract een bepaalde tijd volgt (artikel 7:300 BW).
• Een overeenkomst van twee jaar of korter valt buiten deze bescherming (artikel 7:301 lid 1 BW). Maar duurt het gebruik langer dan twee jaar, dan geldt van rechtswege een overeenkomst voor vijf jaar (artikel 7:301 lid 2 BW).

Opzeggen: exploot of aangetekende brief

Artikel 7:293 lid 2 BW is streng: de opzegging moet gebeuren bij exploot (via een deurwaarder) of bij aangetekende brief, met een opzegtermijn van ten minste een jaar. Een e-mail of gewone brief voldoet niet.

Let verder op:

• Een opzegging door de verhuurder moet de gronden vermelden, anders is ze nietig (artikel 7:294 BW). Stemt de huurder niet binnen zes weken schriftelijk in, dan moet de verhuurder naar de rechter, en loopt de huur door tot die heeft beslist (artikel 7:295 BW). Tegen het einde van de eerste termijn kan de rechter de vordering alleen op beperkte gronden toewijzen, zoals dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 BW).
• De huurder hoeft geen reden te geven, maar moet de vorm en de termijn precies volgen.
• Ontvangst telt. Een opzegging werkt pas als ze de ontvanger heeft bereikt (artikel 3:37 lid 3 BW). Verstuur ruim voor de uiterste datum.
• In onderling overleg beëindigen kan altijd, zonder opzegging (artikel 7:293 lid 3 BW). Leg dat schriftelijk vast.

Termijnen bij 230a-bedrijfsruimte

Bij kantoorruimte en andere 230a-ruimte gelden vooral de afspraken in het contract. Zegt het contract niets:

• eindigt een huur voor bepaalde tijd vanzelf als de tijd is verstreken (artikel 7:228 lid 1 BW);
• eindigt een huur voor onbepaalde tijd door opzegging tegen een betaaldag, met een termijn van ten minste een maand (artikel 7:228 lid 2 BW).

In de praktijk regelen de meeste huurcontracten voor kantoorruimte wél een verlenging en een opzegtermijn van meerdere maanden, en vaak ook een vormvereiste zoals exploot of aangetekende brief. Lees dus het contract én de algemene bepalingen.

De huurder van 230a-ruimte heeft geen huurbescherming, wel ontruimingsbescherming: na het einde van de huur kan hij de rechter vragen de ontruimingstermijn te verlengen. Dat verzoek moet binnen twee maanden na de schriftelijke aanzegging tot ontruiming, en de verlenging is maximaal een jaar, nog twee keer te verlengen met telkens maximaal een jaar (artikel 7:230a BW). Dat geldt niet als de huurder zelf heeft opgezegd of uitdrukkelijk met de beëindiging heeft ingestemd.

Het ROZ-model en indexatie

De meeste huurcontracten voor bedrijfsruimte zijn gebaseerd op de modellen van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken), met aparte modellen voor 290-winkelruimte en 230a-kantoorruimte, plus algemene bepalingen waarnaar het contract verwijst. Die algemene bepalingen bevatten veel van de afspraken waar het later om draait: onderhoud, servicekosten, zekerheidstelling, oplevering.

Over indexatie: oudere ROZ-modellen indexeerden de huur standaard jaarlijks met de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. In nieuwere modellen is die vaste koppeling losgelaten en kiezen partijen zelf een index, een vast percentage of geen indexatie. Kijk dus welke versie in jouw contract staat, welke reeks, op welke datum, en of er een maximum is afgesproken. Hoe je een indexatie narekent, lees je in contractindexatie met het CBS.

Bij 290-ruimte kunnen huurder en verhuurder daarnaast onder voorwaarden de rechter vragen de huurprijs aan te passen aan die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (artikel 7:303 BW).

Checklist: wat moet erin en waar let je op

Veelgemaakte fouten

• Opzeggen per e-mail. Bij 290-ruimte en in veel 230a-contracten is dat niet geldig.
• De opzegtermijn verwarren met de einddatum. Een jaar opzegtermijn betekent dat je een jaar vóór het einde al moet beslissen.
• Niet weten dat het contract al is verlengd. De einddatum in het oorspronkelijke contract klopt dan niet meer.
• Aannemen dat een kantoor 290-bescherming heeft, of dat een winkel die niet heeft.
• De indexatie niet controleren. Een verkeerde reeks of ingangsdatum loopt over tien jaar flink op.
• Geen proces-verbaal van oplevering. Bij vertrek is dan niet aan te tonen hoe de ruimte bij aanvang was.

Wat bewaak je na ondertekening?

Bij een huurcontract draait alles om termijnen. Leg vast:

• Ingangsdatum en einde van de huidige termijn, en of het contract al is verlengd.
• Opzegtermijn en uiterste opzegdatum. Bij 290-ruimte minimaal een jaar vóór het einde van de termijn. Begin ruim daarvoor met de vraag of je wilt blijven.
• Verlenging: met welke periode verlengt het contract, en wat is daarna de volgende opzegdatum?
• Indexatiedatum: klopt de nieuwe huur?
• Eigenaar: wie beslist over blijven, heronderhandelen of verhuizen? Vaak facilitair, met finance en directie.

In Looop leg je bij het huurcontract de looptijd, de opzegtermijn in maanden en een eigenaar vast. De uiterste opzegdatum wordt kalenderjuist berekend, en de eigenaar krijgt een melding op 90, 60, 30 en 7 dagen daarvoor. Bij een opzegtermijn van een jaar is 90 dagen vooraf vaak te laat om nog rustig te besluiten, dus zet daarnaast een taak op een vaste datum, bijvoorbeeld achttien maanden vóór het einde. Een veld voor stilzwijgende verlenging en automatische indexatieberekening zitten er standaard niet in; na een verlenging pas je de einddatum aan, en op de indexatiedatum zet je een taak. Meer over opzeggen in het algemeen lees je in zakelijk contract opzeggen.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 7:228, 7:230a en 7:290 tot en met 7:303 (wetten.overheid.nl)
• Burgerlijk Wetboek Boek 3, artikel 3:37 (wetten.overheid.nl)

Dit artikel is geen juridisch advies. De kwalificatie van bedrijfsruimte en een opzegging door de verhuurder zijn vaak maatwerk; vraag bij twijfel een advocaat of jurist.